Ankaufstrategie für Privatinvestoren

Die abgenutzte Weisheit, dass der Gewinn im Einkauf liegt und nicht im Verkauf, trifft auch bei Immobilien zu. Deshalb legen wir zunächst gemeinsam die Möglichkeiten eines Investments fest und gestalten danach den "Einkaufszettel". Möchten Sie eine Eigentumswohnung erwerben und vermieten oder ein Mehrfamilienhaus? Der Ertrag eines Mehfamilienhauses oder Wohn-/Geschäftshauses fällt natürlich ungleich höher aus, als bei einer einzelnen Wohnung. Es ist daher unumgänglich zuerst festzumachen, wieviel Kapital Ihnen zur Verfügung steht und wie Sie es verwenden möchten.

Auch, wenn Ihr Kapital zunächst nur für den Ankauf einer Eigentumswohnung zu reichen scheint, sind Sie mit einer klugen Finanzierungsstrategie durchaus in der Lage, auch ein Mehrfamilienhaus zu finanzieren, wenn Sie es mit Fremdkapital tun. Das Verhältnis Eigenkapital zu Fremdkapital variiert mit Ihrer Bonität und verschiedenen anderen Faktoren, liegt heute jedoch meist bei einer Eigenkapitalquote von ca. 30%. Und denken Sie immer daran, mit wachsender Inflation sinken Ihre Verbindlichkeiten gegenüber dem finanzierenden Institut. Gerne unterstützen wir Sie vertrauensvoll und diskret mit unserer jahrelangen Erfahrung bei der Finanzierung durch ein geeignetes Institut oder Crowdfunding.

Lage, Lage, Lage ist immer das erste, was Sie zu hören bekommen werden, wenn Sie sich für eine Immobilieninvestition entscheiden. Wichtig ist aus unserer Sicht, dass das Objekt für Sie problemlos erreichbar ist und nicht stundenlange Anfahrten nötig werden, wenn Dinge am Haus zu erledigen sind.

Eine gute Infrastruktur, Geschäfte, Ärzte, Apotheken etc. in der Nähe steigern den Weg, wie auch die geographische Lage zu einer Großstadt mit Arbeitsplätzen, Universitäten und Versorgungseinrichtungen. Der höhere Einstiegspreis wird in aller Regel von der Wertsteigerung überstiegen.

Es gibt Investoren, vornehmlich institutionelle und internationale Unternehmen, kaufen tatsächlich noch immer mit Google Maps und einem von Verkäuferseite bereitgestellten Zahlenwerk Immobilien. Wir nicht! Wir begleiten Sie und besichtigen zunächst vorab und danach gemeinsam mit Ihnen das Objekt akribisch. Prüfen Sie mit unseren Bausachverständigen die Substanz, wie Mauerwerk, Heizungsanlage, Elektrik und Versorgungsleitungen. Lassen Sie sich die Renovierugen und Sanierungen der vergangenen Jahre nachweisen und nehmen sie persönlich in Augenschein.

Ihre Finanzierung steht und fällt mit dem Vermietungsstand. Leerstand führt zu Mietausfällen, die das Invest schnell in Gefahr bringen können. Um dies zu verhindern, prüfen wir die Mieterstruktur genau, bringen in Erfahrung, ob der Vermietungsstand realistisch oder künstlich herbeigeführt worden ist und wie sich das Umfeld in den kommenden Jahren entwickeln wird und vermieten auf Wunsch zügig neu, um eine langfristige Vollvermietung zu gewährleisten.

Der Ertrag einer Anlageimmobilie errechnet sich aus der Differenz des jährlichen Nettomietertrages zu den laufenden Verbindlichkeiten, wie Zins- und Tilgungskosten sowie Renovierungs- und Erhaltungskosten. Hinzu kommen bei Erwerb die Kaufnebenkosten, wie Grunderwebsteuer, Maklercourtage, Eintragungsgebühren etc. Hierbei hilft der Faktor als Indikator einer lohnenswerten Investition der sich aus dem Multiplikator der Jahresnettomieten zusammensetzt, die den Kaufpreis inklusive der zuvor erwähnten Kaufnebenkosten ergibt. Als Beispiel also ein Objekt mit allen Kosten für 1.0 Million erworben und 50.000 Euro Jahresnettomiete ergibt einen Faktor von 20. Anders herum, 5% Rendite oder ein theoretischer Return-of-Invest in gut 20 Jahren.

Neben Chancen gibt es natürlich auch beim Investment in Immobilien Risiken, die wir mit unserer langjährigen Expertise und durch eine intensive Beratung bei Ankauf und Finanzierung so gut, wie möglich, minimieren. Einem potenziellen Leerstandsrisiko begegnen wir durch frühzeitige Neuvermietung, Unterstützung bei Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen sowie der Auswahl einer passenden Verwaltung. Bei der Kalkulation müssen Sie darüber hinaus berücksichtigen, genügend Rücklagen zu schaffen, um ggf. auch größere Reparaturen und kurzfristige Mietausfälle abfedern zu können.