InvestmentImmobilien

Anlageimmobilie schnell und diskret verkaufen?

Investmentimmobilien OFF-Market handeln ist unser Grundsatz und führt in den meisten Fällen zu einem guten Erfolg. Hierfür haben wir ein großes Netzwerk privater und institutioneller Investoren und Anleger mit denen wir zum Teil schon viele Jahre gut und vertrauensvoll zusammenarbeiten. Bei neuen Investoren und Privatanlegern klären wir im Vorfeld das potenzielle Interesse so detailliert wie möglich, ab, so das ausschließlich solvente und in unserer Kundenkartei aufgeführte Interessenten ein von uns angefertigtes Exposé und relevante Unterlagen erhalten. Anleger, die ihre Bonität nachweisen und Interesse an einem Ankauf übermitteln, werden auf Entscheiderebene durch die Prozesse, wie Unterzeichnung eines Letters of Intent (LOI) und die Due Dilligence Prüfung geführt.

Unser Ziel:

Optimale Marktdurchdringung

Keine endlosen Preisverhandlungen

Keine Streuung der Immobilie auf dem Markt, sie behält ihren exklusiven Charakter

Höchste Diskretion bei An- und Verkauf

Rasche Abwicklung des Transaktionsprozesses

Die Leistungen im Einzelnen:

Strukturierung und Steuerung des gesamten An- oder Verkaufsprozesses bis zum Vertragsabschluss

Professionelle Analyse des Marktes, Standort und des Objektes für den optimalen Verkaufspreis

Festlegung des optimalen An- oder Verkaufsverfahrens

Organisation und Aufbereitung aller objektrelevanten Informationen und Unterlagen

Bei Verkauf Erstellung einer professionellen Verkaufsdokumentation

Identifizierung potenzieller Objekte, Anleger und Investoren

Direktansprache von Bestandshaltern, Eigentümern und Investoren aus dem eigenen Datenbestand und Netzwerk

Sichtung und Analyse der eingehenden Offerten

Persönliche Besichtigungstermine vor Ort

Intensives Berichtswesen während des gesamten Prozesses

Mit unseren Partnern auf Wunsch Objektfinanzierung für den Investor

Asset

Der Begriff "Asset" bedeutet schlicht Vermögenswert, wozu neben Aktien oder anderen Anlageklassen auch Anlageimmobilien zählen. In größeren Immobiliengesellschaften spricht man heute aber meist nicht mehr von Immobilien, sondern nur noch von "Assets".

Assetklassen

Die immobilen Vermögenswerte, geeignet als Anlagevermögen oder Kapitalanlage, lassen sich in unterschiedliche Klassen einteilen. Manche Investoren kaufen interessante Immobilien in allen Assetklassen, andere Anleger haben sich auf einzelne Bereiche spezialisiert:

1. Wohnimmobilien

Mehrfamilienhäuser: Wohnhaus mit mehreren Mietparteien. Ab 4 Wohneinheiten spricht man von Mehrfamilienhäusern.

Wohn-/Geschäftshäuser: Mehrfamilienhaus mit einem Gewerbeanteil, meist Laden-/Gastronomiefläche oder Büro, Gewerbe.

Wohnanlagen: Sonderform des Mehrfamilienhauses, mit 20 bis auch mehreren hundert Wohneinheiten.

Portfolien : Ein Paket mehrerer Mehrfamilienhäuser, Wohn-/Geschäftshäusern und/oder Wohnanlagen.

Mikrowohnungs-Anlagen: Mikroapartments in städtischen Lagen, innovative Einrichtungslösungen. Trendiges Wohnkonzept, hohe Nachfrage.

Studentenapartment-Anlagen: Vermischt sich zwischenzeitlich mit dem Markt der Mikroapartments. 1-2 Zimmer Wohnungen, teils möbliert.

2. Büroimmobilien

Bürogebäude in aller Regel zu Büro- und Verwaltungszwecken.

Geschäftshäuser zur Nutzung für Einzelhandel oder Gastronomie. Zusätzlich häufig mit Büros, Wohnungen, Beherbergungsbetrieben usw.

3. Einzelhandelsimmobilien

Supermärkte: Einzelhandelsfläche für Lebensmittel, 400 m² – 800 m² (kleine Märkte), ideal 800 bis 1.500 m² Verkaufsfläche.

Verbrauchermärkte : Großflächige Einzelhandelsfläche für Lebensmittel, Gebrauchs- und Verbrauchsgüter in Selbstbedienung,  ab 1.500 m² bis 5.000 m² Verkaufsfläche.

SB-Warenhäuser: Ähnlich den Verbrauchermärkten mit zusätzlich weitläufigen Non-Food Abteilungen (Kleidung, Sport, Elektro)  ab 5.000 m² Verkaufsfläche.

Fachmärkte: Preisaggressives Fachgeschäft (Bekleidung, Technik, Spielwaren, Heimwerker, etc.) auf großer Verkaufsfläche ab 1.000 m² bis 5.000 m², teils über 10.000 m².

Fachmarktzentren: Mindestens 5 Fachmärkte auf einem Grundstück, teils mit Centermanagement, meist Stadtrand-, Stadtteillage.

Einkaufszentren: Einzelhandelsfläche ab 10.000 m², in kleinteiligen Ladenflächen an alle Branchen des Food- und Nonfood-Einzelhandels sowie der (System-)Gastronomie vermietbar.

Factory Outlet, Fabrikverkauf: Gemanagte Center mit kleinteiligen Ladenflächen, meist Nonfood-Hersteller und Gastronomie, ab 3.000 m² –  15.000 m².

4. Gesundheits- und Pflegeimmobilien

Anlagen in diesen speziellen Markt gehen von einem klassischen Ankauf, über Sale-and-Lease-Back-Verfahren, bei denen der bisherige Eigentümer auch künftig Betreiber bleibt, bis hin zu Konzepten, bei denen die Immobilie kleinteilig im Sinne einer WEG an Investoren verkauft wird. Hierbei zahlt der Betreiber eine feste Miete an die Investoren.

Seniorenresidenz

Betreutes Wohnen

Ärztehäuser

Alters- und Pflegeheime

Privat- und Spezialkliniken

Forschungsgebäude

Personalunterkünfte

5. Gewerbeimmobilien

Produktionsimmobilien: Meist einzelne Hallen unterschiedlicher Ausstattung und Größe, moderate Höhe, oftmals mit Büroanteil.

Lager- und Distributionsimmobilien : Meist unter 10.000 qm Hallenfläche, älteres Baujahr mit einfacherer Ausstattung, häufig Stadt(rand)-Lage.

Transformationsimmobilien: Häufig verklinkerte ehemalige Industriebauten, revitalisierte Gewerbeobjekte, auch für Arbeiten/Wohnen in (inner)städtischer Lage.

6. Projektentwicklungen/Grundstücke

Mit dem Begriff "Projektentwicklung" wird in der Immobilienbranche die Konzeption und Erstellung von in der Regel größeren Projekten bezeichnet. Der Begriff umfasst alle Analysen, unternehmerische Entscheidungen, Planungen und vorbereitende Maßnahmen, die für die Bebauung eines Grundstücks notwendig sind.

Die hierfür nötigen bebauten oder unbebauten Grundstücke für Wohnungs- oder Gewerbebau, ggf. mit dem Abriss eines vorhandenen Gebäudekörpers verbunden, müssen zunächst darauf geprüft werden, ob die Entwicklungsmaßnahme an einen Architekten gebunden ist und ob die üblichen Kriterien für das fertige Projekt zu den individuellen Investmentstrategien passt.

Nicht außer Acht gelassen sein dürfen die möglichen Risiken bei der Entwicklung eines Projektes im Grundstückbereich. In der Projektentwicklung lassen sich interne und externe Risiken unterschieden. Während die internen Risiken aber im direkten Einflussbereich des Projektentwicklers liegen, erstrecken sich die externen Risiken auf jene Gebiete, auf welche dieser keinen Einfluss ausüben kann. Zu den internen Risiken zählen Beispielsweise das Baugrundrisiko, das Qualitätsrisiko oder auch das Terminrisiko, während zu den externen Risiken das Marktrisiko, das Steuerrisiko oder das Genehmigungsrisiko zählen.

Asset-Risikoklassen

Trophy Asset: Herausragende Objekte (KaDeWe/Adlon Berlin, EZB-Tower Frankfurt, Allianzarena München), AAA-Mieter, nur allerbeste Lagen.

Core: Nur Topmieter, lange MV-Laufzeit, erstklassiger Zustand, sehr gute bis allerbeste Lagen.

Core Plus: Kürzere Mietvertragslaufzeiten, ein gewisser Renovierungsaufwand wird akzeptiert, gute bis sehr gute Lagen.

Value Add: Kurze Mietverträge oder teilweiser Leerstand, auch größerer Renovierungsaufwand, gute bis sehr gute Lagen.

Opportunistic: Entwicklungsfähige Bestandsobjekte mit Leerstand, hoher Renovierungs- oder Umbauaufwand, auch mittlere Lagen.

Asset-Management

Der Begriff "Asset Management" stammt ursprüglich aus dem Englischen und bedeutet "Vermögensverwaltung". Das Asset Management umfasst alle Bereiche einer Immobilie, die der Bewirtschaftung über den gesamten Anlage-Zyklus dienen.

Im Asset Management geht es im Wesentlichen um strategische sowie überwachende und in Teilbereichen auch um ausführende Aufgaben. Dabei sind die Übergänge und Schnittstellen zu den angrenzenden Funktionen wie Investment Management oder Property Management fließend. Der Asset Manager steht dabei in der Gesamtverantwortung über eine oder mehrere Immobilien.

Das Asset Management umfasst immobilienbezogene und betriebswirtschaftlich ausgerichtete Bereiche.

Zu den immobilienbezogenen Bereichen gehören Dienstleistungen, wie das Property - und das Facility Management, die eine nachhaltige störungsfreie Nutzung gewährleisten.

Die betriebswirtschaftlichen Dienstleistungsbereiche spielen dagegen eher eine Rolle bei der Hebung der ertragsbezogenen Potenziale der Immobilien. Hierzu gehören insbesondere die Bereiche Revitalisierung und Vermietung sowie An- und Verkauf, denn sie determinieren sowohl den Zeitraum der Mittelallokation im Rahmen eines Investments, als auch die Höhe der eingesetzten Mittel und die Höhe der erwirtschafteten Rückflüsse. Damit beeinflussen diese beiden Bereiche maßgeblich die Einhaltung der Investmentziele.

Asset Deals / Share Deals

Bei einem "Asset Deal" wird das Eigentum an einer Immobilie vollumfänglich übernommen. Das bedeutet, Sie erwerben von einem Eigentümer eine Immobilie.

Bei einem "Share Deal" erwerben Sie hingegen einen Anteil oder die komplette Gesellschaft, der die Immobilie gehört. So erlangt der Käufer in Abhängigkeit von der Anzahl der erworbenen Anteile, einen Miteigentumsanteil oder die vollständige Kontrolle über die Immobilie.

Das Risiko bei der Übernahme einer Gesellschaft ist zunächst höher, als der direkte Erwerb einer Immobilie, da Altlasten der Gesellschaft übernommen werden und daher einer sehr genauen Prüfung unterzogen werden müssen. Vorteil gegenüber einem Direktkauf ist ggf. die Ersparnis der Grunderwerbsteuer. Voraussetzung ist jedoch, dass der Anteil an der Gesellschaft 95% nicht überschreitet. Das zu beurteilen sollte aber zwingend ein Anwalt oder Steuerberater hinzugezogen werden

CBD Lage

CBD ist ein Begriff aus dem Englischen und bedeutet die Abkürzung von "Central Business District". Die CBD Lage bedeutet nichts anderes, als die allerbeste oder Premiumlage in einem städtischen Umfeld.

Core Immobilien

Der Begriff "Core Immobilien" ist nicht genau definiert und bezeichnet Objekte, die gewerblich oder zumindest vorwiegend gewerblich genutzt werden. Core Immobilien zeichnen sich aus durch eine exzellente Lage, überdurchschnittliche Ausstattung und Zustand der Gebäude, wie auch eine sehr solide Mieterstruktur und Nachhaltigkeit (zum Beispiel "Green Bulding").

Core Immobilien befinden sich grundsätzlich an den besten Standorten in den wichtigen Metropolen und Wirtschaftszentren. Häufig handelt es sich bei den Objekten um Büro- oder Gewerbeimmobilien mit ausgezeichneter Infrastruktur und Umgebung aus. In aller Regel werden die Objekte von einem ausgezeichneten, überregionalen Immobilienmanagement betreut.

Due Diligence

Due Diligence: detaillierte Untersuchung, Prüfung und Bewertung eines möglichen Beteiligungsunternehmens oder Immobilieninvestments. Die Due Diligence, kurz "DD" genannt, dient als Grundlage für die anstehende Investment-Entscheidung.

Forward Deal bei Projektentwicklungen

Bei einem "Forward Deal" kann sich der Käufer frühzeitig eine Anlagemöglichkeit sichern, trägt aber größere Risiken, die meist zu einem entsprechenden Abschlag beim Kaufpreis führen. Für den Verkäufer bietet der Forward Deal dagegen die Möglichkeit, sich die aktuell hohen Kaufpreise zu sichern, die Finanzierung des Bauvorhabens zu erleichtern und den Käufer an den Risiken der Projektentwicklung zu beteiligen. Der Forward Deal unterscheidet sich vom Erwerb einer Bestandsimmobilie einerseits dadurch, dass neben dem Grundstückserwerb auch die Baumaßnahme und gegebenenfalls die Vermietung geregelt werden müssen. Andererseits ist aber auch der Zeitraum zwischen Vertragsschluss und Zahlung des Kaufpreises mit Lasten-Nutzenwechsel erheblich länger. Die Verträge über Forward Deals sind entsprechend komplex und erfordern eine sorgfältige Ausarbeitung.

Double Net Mietvertrag

Bei einem Double Net Mietvertrag handelt es sich um die klassische und meistgenutzte Form des Gewerbemietvertrages. Bei einem Double Net Mietvertrag trägt der Mieter neben den Mietkosten die Kosten der Versicherungen und der Betriebskosten. Der Double Net Mietvertrag ist die gängigste Form eines Mietvertrages im Gewerbeimmobilienbereich.

Triple Net Mietvertrag

Neben den Kosten, die auch im Double Net Mietvertrag enthalten sind, wie Mietzins und Neben-/ Betriebskosten, liegen die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung von "Dach und Fach" beim Triple Net Mietvertrag vollumfänglich beim Mieter. Sämtliche Kosten für die Erhaltung und Erneuerung von Ausstattungsmerkmalen einer Immobilie werden also auf den Mieter übertragen. Dazu gehören Aufgaben wie Streichen der Fassade, das Ausbessern des Verputzes, verschiedene Reparaturen oder u.a. auch die Erneuerung von Gebäudeteilen infolge von z.B. Sturm- und Hagelschäden.

Die Bezeichnung "Triple Net Mietvertrag" ist lediglich der wirtschaftliche Begriff einer Ausgestaltungsform von Mietverträgen und kein rechtlicher. Der Triple Net Mietvertrag gilt ausschließlich im Bereich der gewerblichen Vermietung.

Multi Tenant Objekt

"Multi Tenant" bedeutet für eine Immobilie, dass es sich um ein Objekt mit mehreren Mieteinheiten handelt. Die Streuung des Mietausfallwagnisses stellt ein erheblich geringeres Risiko für den Eigentümer dar.

Sale-and-Lease-Back-Verfahren

Dabei handelt es sich um besondere Form des Verkaufs, die vorwiegend bei Betreiberimmobilien oder selbst genutzten Firmenobjekten gewählt wird. Der bisherige Eigentümer bleibt auch nach dem Verkauf der Betreiber der Immobilie (Hotel, Pflegeheim, Supermarkt, sonstige Unternehmen), aber mit einer stark verbesserten Liquidität bzw. erheblichen finanziellen Entlastung (stille Reserven werden zu Liquidität). Es werden ein Kauf- und ein Miet(Leasing)-Vertrag beurkundet.

Ein weiterer Vorteil besteht für Käufer und Verkäufer darin, dass sich beide auf ihre jeweiligen Kernkompetenzen konzentrieren können. Der Verkäufer auf die Unternehmensführung (ohne noch seine Immobilie(n) verwalten zu müssen) und der Käufer auf seine Kompetenz als Finanzpartner bzw. Assetmanager.

Nachteile bei Sale-and-lease-back bestehen für Verkäufer darin, dass der Liquiditätseffekt in Höhe des Verkaufspreises einmalig war und künftig Leasingraten (Miete) bezahlt werden müssen, was die Betriebsausgaben erhöht. Oftmals wird eine Rückkaufoption vereinbart, die dann üblicherweise zum Marktwert (Grundlage ist meist ein Verkehrswertgutachten) ausgeübt werden kann. Auch wenn der bisherige Eigentümer bei guter Marktlage nicht an etwaigen Wertsteigerungen während der Mietdauer profitieren kann, ist der aktuelle Liquiditätsgewinn meist von wesentlich höherer Bedeutung. Sei es, aus Schieflagen zu kommen oder aufgrund der verbesserten Eigenkapitalquote und damit höherer Kreditwürdigkeit, Investitionen leichter und günstiger finanzieren zu können.

Single Tenant Objekt

Eine "Single Tenant Immobilie" ist eine Immobilie mit nur einem einzigen Mieter, dem sogenannten "Ankermieter". Ein Objekt mit nur einer Mietpartei bedeutet auf jeden Fall ein erhöhtes Mietausfallwagnis, welches zum Beispiel bei einer Finanzierung zu erheblichen Problemen führen kann. Es ist daher beim Kauf einer Investmentimmobilie akribisch darauf zu achten, ob der Mieter solvent genug ist, den Mietzins über die gesamte Laufzeit des Mietvertrages zu leisten. Des Weiteren ist ein wichtiges Kriterium die Betrachtung der sogenannten "Drittverwendungsfähigkeit" im Vorfeld einer möglichen Investition in eine solche Immobilie.

Value-Add-Assets

Value Add Immobilien sind in aller Regel Immobilien, die in ihrem Ertrag durch technische oder kaufmänische Mängel hinter den Erwartungen zurückbleiben und durch eine Aufwertung nach Ankauf einen beträchtlichen Mehrwert erzielen sollen.

Wie bei jeder Kapitalanlage gilt auch bei Immobilien der klassische Zusammenhang von Rendite und Risiko. Nur wer bereit ist, Risiken einzugehen, hat langfristig Aussicht auf höhere Renditen. Sicherheit bedeutet fast immer Renditeabstriche. Risiko heißt dagegen, dass das Kalkül mit dem Mehrwert ggf. auch nicht aufgehen kann, ja im Extremfall sogar Verluste drohen. Analog zu Wertpapieren können Immobilien verschiedenen Risikoklassen zugeordnet werden. Eine häufig anzutreffende Einteilung lautet wie folgt:

1. Core-Immobilien: erstklassige Objekte in guten bis sehr guten Lagen in bestem Zustand mit geringem (Leerstands-)Risiko.

2. Core+-Immobilien: ähnlich wie Core-Immobilien mit kleinen Abstrichen, z.B. kein Top-Lage, aber immer noch "gut situiert". Geringfügiger Instandsetzungsbedarf, leicht erhöhtes Risiko.

3. Value Add-Immobilien: im Prinzip gute Immobilien in mittleren bis guten Lagen, aber mit größerem Instandsetzungs- oder Umwidmungsbedarf und einem mittleren bis hohen Risiko.

4. Opportunity-Immobilien: einfache Immobilien in mäßigen Lagen mit einem nachhaltigen Instandsetzungsbedarf, hohes Risiko.

WALT | WAULT

WALT ist die Abkürzung für Weighted Average Lease Term, also die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit.

Die WALT stellt einen wichtigen KPI (key performance indicator), also Indikator für eine Entscheidung im gewerblichen Immobilienbereich dar und bezieht sich in der Regel auf die Mieteinnahmen einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios. Die WALT ist eine Benchmark, mit der Immobilien optimiert werden können. Je höher die WALT, umso langfristiger sind die Mietbindungen, umso geringer ist das Mietausfallwagnis, um so stabiler sind die Erträge und umso eher ist ein Anleger bereit, einen Kaufpreis am oberen Rand der möglichen Preisspanne zu akzeptieren. Eine hohe WALT ist immer auch eine Grundlage dafür, den Wert eines Objekts langfristig zu erhalten, vorausgesetzt natürlich, man erhält ortsübliche Mieten.

Neben der Bezeichnung WALT ist in Deutschland auch die Bezeichnung WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) recht weit verbreitet. Eng verwandt mit dem WAULT ist außerdem der so genannte WAULT to break, der die Gesamtmiete bis zu dem Zeitpunkt berücksichtigt, zu dem die Mieter ihren Mietvertrag zum ersten Mal ordentlich kündigen können.

Die Berechnung der WALT oder WAULT ist recht einfach und stellt die Berechnung eines gewichteten Mittelwertes der vertraglich vereinbarten Jahresmieten eines Objektes als Gewichtungsfaktor dar.

Im Folgenden ein Beispiel:

Relevanz des "WALT" für Investoren

Unter Einbeziehung zusätzlicher Informationen zu Mieterstruktur und baulichem Zustandeiner Immobilie oder eines Portfolios kann der WALT dem Investor dabei helfen, einige für das Investment wesentliche Fragen zu beantworten:

1. Leerstandsrisiko: Ein niedriger WALT von unter 3-5 Jahren weist darauf hin, dass das Portfolio in Kürze ein Problem mit vielen auslaufenden Mietverträgen bekommen könnte. Die mittelfristigen Mieteinnahmen sind mit einem höheren Risiko behaftet.

2. Planbarkeit der Gewinne: Umgekehrt bedeutet ein WAULT von mehr als sagen wir mal 7-8 Jahren einerseits eine hohe Transparenz bzgl. der zukünftigen Einnahmen und Gewinne, andererseits aber auch nur ein begrenzte Möglichkeit für Mietsteigerungen.

3. Fluktuation: Gewerbegebäude mit geringem WALT und generell kurz laufenden Mietverträgen weisen tendenziell eine erhöhte Mieterfluktuation auf, was in der Regel negative Effekte auf die operativen Bewirtschaftungskosten hat. Eine höhere Mieter-Fluktuation führt nämlich möglicherweise zu höheren Maklerprovisionen und Anzeigengebühren, höheren Leerstandszeiten etc.

4. Konzentrationsrisiko: Hat ein Gewerbeobjekt einen Kernmieter, der für den Großteil des WALT verantwortlich zeichnet, ist die Abhängigkeit von diesem einen Mieter recht hoch. Da große Ankermieter in der Regel geringere Mieten zahlen, ist der auf Basis der Mieteinnahmen berechnete WAULT typischerweise niedriger als der auf Basis der Fläche berechnete WAULT.

Darüber hinaus kann der WALT aus Investorensicht je nach Marktgegebenheiten ganz unterschiedlich interpretiert werden. Ist die Nachfrage nach Gewerbeflächen in einem Markt z.B. sehr stark und steigen die Mieten tendenziell an, dann sind eher kürzere Restmietdauern (und damit niedrigere WALTs) erstrebenswert und umgekehrt.